Ayer, durante una de las reuniones preparativas de la sesión inaugural del GSE Barcelona del próximo día 15 pude charlar distendidamente con algunos de los mejores analistas económicos de nuestro pais. Destacaban Martín Gual y Julio Boada, consultores independientes para Morgan Stanley, el mejor banco de inversión en España según Euromoney. En poco tiempo, la conversación fue derivando hacia la situación económica actual y su proyección futura. Como expertos en consultoría de inversión, destacaron la poca fiabilidad de los mercados en momentos de incertidumbre. La economía y la bolsa deberían ir de la mano pero no siempre sucede. Entre las opciones que barajan, me comentaron una que me dejó helado. Según ellos, podría ser que los mercados ya estén descontando los problemas futuros, es decir, que existe la posibilidad que la bolsa suba en los próximos meses porque ahora ya está teniendo en consideración el fracaso del sistema interbancario. Esto vendría a decir que los mercados no sirven para medir la temperatura económica y si para cometer excesos muy peligrosos. El factor decisivo en el devenir económico según ellos será el comportamiento del mercado inmobiliario que repercutirá estructuralmente en el resto de sectores. Al final, después de divagar, profetizar y picar algo, me transmitieron los cuatro escenarios que, desde el departamento de planificación financiera del Banco MS, contemplan como posibles.
Escenario 1: “el más probable”. La demanda de nuevas viviendas se sitúa en 2008 en 475.000 inmuebles (de media 600.000 hasta ahora). Esto implicaría un bajón de la actividad en el sector residencial del 40% en 2009. El número de viviendas iniciadas sería de 400.000. Los precios de las viviendas bajarían un 5% en 2008 y se mantendrían estables en 2009 y 2010.
Escenario 2: “el más positivo”. La demanda de vivienda nueva se situaría en 600.000 porque los tipos se mantienen o bajan, la inmigración sigue llegando y la crisis crediticia se suaviza. La actividad de construcción residencial bajaría un 20% en 2009, pero los precios seguirían incrementándose a una tasa cercana al 5%
Escenario 3: “el negativo”. La demanda de viviendas nuevas quedaría reducida en 350.000, con una bajada de la actividad constructora del 70% en 2009. El volumen de viviendas iniciadas se situaría en 300.000. Los precios bajarían hasta un 5% al año durante el periodo 2008-2010.
Escenario 4: “el cataclismo”. Esta última hipótesis de Morgan Stanley conllevaría un "brusco bajón", del que, según los analistas del Banco, el sector de la construcción podría tardar una década en recuperarse. De alguna forma asemeja el caso de España al de Alemania en los 90 en la crisis inmobiliaria propiciada por la reunificación. En este caso interpretan que la marejada crediticia, el endurecimiento para conceder prestamos y el crecimiento del paro, lastrarían nuestra economía hasta por lo menos el año 2012.
Señores, ¡no va más!
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Los consultores, como los movimientos de la bolsa, siempre se curan en salud. Es decir, “descuentan” apriorísticamente posiciones futuras y no se mojan demasiado en el presente. Que te hayan dado Marc cuatro hipótesis o escenarios, no deja de demostrar que no tienen una idea real de lo que va a pasar. Ese pronóstico lo puede realizar cualquiera que entienda algo de economía.
¿Porqué no dan un diagnóstico mas o menos exacto?. Pues porque no pueden predecir lo impredecible. Y lo impredecible es, ni más ni menos, que el miedo. El miedo que nos ha entrado a los españoles en saber que nos cuesta un web pagar cada més la hipoteca y el resto de costes fijos. En conocer que somos parte de una burbuja creada ficticiamente. Depende del grado de terror que alcancemos, depende de lo que nos quede a final de mes en los bolsillos y, sobre todo, depende de a cuantos ciudadanos y familias españolas afecte el problema inmobiliario, nos trasladaremos de una hipótesis a otra y/o haremos “saltar la banca”.
Como dice Jordi VK, vamos a tener que ir al psicólogo muchos españoles pero, no creo, que por comprar una nueva vivienda imposible de pagar, si no para saber cómo poder pagar la actual. Los que ahora se están poniendo las botas son los depredadores, los usureros, que disponen de efectivo para chupar la sangre de aquellos a quienes están a punto de embargar y recompran su activo (vivienda) por cuatro chavos para poder venderla más tarde con pingües beneficios. La especualación es el gran beneficiado, para variar. Y en España sabemos mucho de eso y de esos.
Ramon, un placer disfrutar de tus reflexiones. Sin embargo déjame hacer dos matizaciones. En primer lugar, obviamente que los analistas se mojan lo justo pero en el caso de Martin Gual y Julio Boada en concreto, me pareció muy destacable su apreciación sobre el descuento de futuros. Tú, que de esto entiendes un rato, sabes que en bolsa se descuentan los resultados, las publicaciones de réditos y sobretodo las sensaciones. Lo que vaya a pasar se va descontando a medida que llega. En estos momentos, hable con quien hable, me comentan que la bolsa, a largo plazo, sufrira de correcciones por culpa de diversas crisis que se estan larvando: inmobiliaria, crediticia, socioeconómica, de crecimiento y de creacion de empleo, pero no obstante, ellos me comentaron lo contrario y me parece una buena apreciación: los mercado “estan descontando un futuro malo en estos momentos”, no estan utilizando los resultados del Banesto o de los bancos que estos días anunciaran buenos resultados aún, no la variable de subidas, que llegará a los 15.500 se aleja de la realidad y la bolsa puede ser que ya haya sufrido la corrección a estas alturas. Me pareció digno de mención . Tambíen quiero advertir que para Morgan St. el escenario que utilizan como elemento de anaálisis es el tercero.
En segundo lugar es preciso especificar que la usura no podrá ejercerse comodamente. Un 74% de hipotecas con problmeas de pago pertecen a compras formalizadas en los ultimos 7 años al 100% de tasación (120% del valor) y son primera vivienda. Es decir, díficilmente podrán aceptarse ofertas a la baja ya que estas no podran ser inferiores a la deuda existente, lo que limitará el mercado de vampiros y romperá algunos sistemas bancarios excesivamente apoyados en esos productos.
Un abrazo
A ver, que está un poco lioso:
¿el Escenario 1 “el más probable” no es por el que apuesta MS?
Dices que el Escenario 3 “el negativo” es su preferido.
La evaluación de tus interlocutores ¿está fundamentada en la psicología bursátil o en la de a pie de calle?. Por que el ciudadano normal y corriente, como es lógico, actúa de manera muy diferente -no se si más irracionalmente o todo lo contrario- al inversor de bolsa…
En la opinión de un servidor -casi totalmente profano a la economía- la evolución general, no sólo a nivel de bolsa, va a depender de si se genera el suficiente clima de desconfianza (cosa que han de “permitir” los medios) como para que el consumo se estanque, en todos los niveles. Como dijo Marc en un post anterior, todo va a depender del dato del paro, que es el único que no se puede falsear (ejem). Lo que todavía no me explico es el dato de setiembre, que visto lo visto servidor preveía cataclísmico. ¿Que opinión tienes sobre el mismo, Marc? . Que conste que yo pronostico subidas del mismo en los últimos meses, pero no sé si se trata de un mero ejercicio de “wishful thinking” por mi parte…
“Me se olvidaba” comentar que a mí me parece prudente por parte de M&S contemplar un escenario negativo en vistas a adoptar medidas de protección, por más que dicho escenario no sea el más probable. Ya sabemos que el Titanic era PRACTICAMENTE insumergible.
no tiene nada que ver, pero Vía Freakonomics leo una historia un poco inverosímil pero muy graciosa. Supuestamente, una mujer va pidiendo marido rico.
Su supuesto mensaje en Craiglist (traducción libre):
¿Qué estoy haciendo mal?
Vale, estoy harta de andarme por las ramas. Soy una chica de 25 años guapa (espectacularmente guapa), elocuente y con clase. No soy de Nueva York. Estoy buscando un marido que gane al menos medio millón (de dólares) al año. Sé cómo suena, pero tened en cuenta que un millón al año es clase media en Nueva York, así que no creo que me esté pasando.
¿Hay alguien en este foro que gane 500k o más? ¿Alguna esposa? ¿Podríais darme trucos? Salí con un hombre de negocios que ganaba de media 200-250k. Pero ahí parece que es hasta donde puedo llegar. 250k no me llevará a Central Park oeste. Conozco a una mujer en mi clase de yoga que está casada con un banquero de inversiones y vive en Tribeca, y no es tan guapa como yo, ni es un genio. Entonces, ¿qué es lo que hace bien? ¿Cómo consigo ponerme a su nivel?
Estas son mis preguntas:
* ¿Por dónde se encuentran los hombres ricos solteros? Dadme los bares, restaurantes y gimnasios concretos.
* ¿Qué buscáis en una pareja? Sed honestos, chicos, no me haréis sentir mal.
* ¿Hay algún rango de edad al que debería apuntar? (tengo 25)
* ¿Por qué algunas de las mujeres que viven lujosamente en la zona este son tan poco atractivas? He visto algunas que no tienen nada que ofrecer casadas con tíos increiblemente ricos. He visto cómo pasaban de chicas increíbles en bares de solteros en la villa este. ¿Qué historia hay detrás de esto?
* ¿A qué trabajos debería apuntar? Ya sabéis: abogados, banqueros de inversiones, médicos. ¿Cuánto ganan de verdad estos tíos? ¿Y por dónde salen? ¿Dónde encuentro a los especuladores?
* ¿Cómo os decidís entre matrimonio y sólo noviazgo? Estoy buscando SÓLO MARIDO.
Por favor, ahorráos los insultos. Estoy siendo sincera. La mayoría de las mujeres guapas son superficiales, yo al menos doy la cara. No estaría buscando esta clase de tíos si no estuviera a su altura, en apariencia, cultura, sofisticación y mantener un bonito hogar.
Vaya tela, ¿no? Pues atención a una respuesta que recibió.
Querida Pers-431649184:
He leído tu mensaje con gran interés y he pensado en tu dilema. Te ofrezco el siguiente análisis. En primer lugar, no estoy malgastando tu tiempo, ya que cumplo tus requisitos, que es ganar más de $500k al año. Dicho esto, así es como lo veo:
Tu oferta, desde el punto de vista de un tío como yo, es simple y llanamente un mal negocio. Y veamos por qué. Obviando toda la basura, lo que sugieres es un simple intercambio: tú traes tu apariencia a la fiesta y yo llevo mi dinero. Bien, es sencillo. Pero aquí está el problema: tu belleza se irá y mi dinero probablemente seguirá ahí. De hecho, es bastante probable que mis rentas aumenten, ¡pero también hay una certeza absoluta de que no te volverás más guapa!
Así que, en términos económicos, eres un activo que se deprecia y yo soy un activo que se aprecia. Pero no sólo eres un activo a la baja, ¡sino que tu depreciación se acelera! Deja que te lo explique: ahora tienes 25 y seguramente sigas estando buena durante los próximos 5 años, pero cada año lo estarás menos. Entonces el descenso empezará a ser serio. A los 35, te puedes clavar un tenedor.
Entonces, en términos de Wall Street, te podríamos denominar “una acción para intercambiar”, no una para comprar y mantener, así que el problema es… el matrimonio. No es un buen negocio “comprarte” (que es lo que estás pidiendo), así que prefiero alquilarte. En caso de que creas que estoy siendo cruel, te diré lo siguiente: si mi dinero se va, tú también lo harás, así que cuando tu belleza se vaya, necesito una salida. Es así de simple. De esta manera, lo que tiene sentido es salir contigo, no casarse contigo.
Aparte de esto, al principio de mi carrera me enseñaron sobre los mercados eficientes. Así que me pregunto por qué una chica “elocuente, con clase y espectacularmente guapa” como tú ha sido incapaz de encontrar a su viejo rico. Me resulta difícil de creer, si eres tan guapa como dices, que los 500k dólares no te hayan encontrado, al menos para probar. Por otro lado, siempre puedes encontrar una manera de ganar tu propio dinero y no estaríamos teniendo esta conversación tan compleja.
Dicho todo esto, debo decirte que lo estás haciendo bien. El clásico “pump and dump” (timo bursátil). Espero que esto te ayude, y si te apuntas a algún tipo de arrendamiento, házmelo saber.
Sublime, sencillamente sublime.
Clap Clap Clap. (aplausos)
Es muy interesante el análisis.
Me atrevo, sin embargo, a comentar algo que me deja algo perplejo, quizá debido a que soy un neófito en temas de economía y no pueda argumentar más allá de pensamientos académicamente fundados.
Pero me pregunto si una bajada de un 5% en los precios será suficiente para reactivar la demanda.
Veamos, un piso medio de 240.000€. Un 5% menos son 228.000€.
Yo, que gano más que 1000€ al mes, me meto dentro de la media española injustificadamente, y me niego a pagar más de 1000€ de hipoteca. Paso de que se lleve la mitad de mi sueldo, así que para que, con las condiciones de HOY, pueda pagar esos 1000€ de media, el piso debe costar 180.000€.
Así que nada, 30 kilitos de los de antes para que me compre el de 40. Así es, ni más ni menos. Ignoro si muchos pensarán como yo, no lo sé a ciencia cierta.
Y señores, de 240.000€ a 180.000€ hay un 25% de bajada.
En resumen, quizá mi razonamiento sea erróneo, pero dudo que un nimio 5% reactive la locura compradora de hace poco.
Estoy de acuerdo contigo de que un 5% de bajada no reactiva el mercado. Que se catalogue como “el más probable” no quiere decir que deba pasar. Yo estoy más entre el 3 y el 4.
Supongo que estos señore sabrán de lo que hablan, pero no entiendo cómo se puede mantener una demanda tan grande de viviendas si no hay cómo pagarlas (para la mayoría) y los bancos no están para prestar tanto dinero.
Escenario 2:
Yo lo flipo. Estos engominados consideran “el caso más positivo” aquél en el que la burbuja continúa hinchándose más y más. Supongo que se referirán al caso más positivo para sus cuentas bancarias.
“Escenario 3:
No lo entiendo. Si el BdE dice que la cosa no está mal del todo, y a la vez que los pisos están sobrevalorados en un 30%, no entiendo cómo en el “caso negativo” se pueden dar bajadas del 5% AL AÑO”
Bueno, esto bajo mi humilde opinión, supongo que estos señores saben más de economía, pero me asaltan agunas dudas desde que comencé a entrar en este foro por allá septiembre.
Cuando hay una mini-subida de |inserte aquí su valor: ibex, euríbor, etc|, todos los burbus se (nos) frotan las manos: el cataclismo está aquí, viene Mad Max y la cosa va a reventar en 6 meses y los pisos al 50%.
Cuando hay una mini-bajada de |inserte aquí su valor|, los nuncabajis se frotan las manos: game overs, lo voy a celebrar con una mariscada, nunca tendréis piso en la puta vida, seguid tirando el dinero o vivir con mamá.
Lo que he visto en dos (2) meses son unos coletazos en la información impresionante hacia uno y otro bando. A finales de agosto/septiembre se avecinaba la peor crisis del mundo mundial. Ahora no hay tanta crisis y parece que la economía va a poder superar el trato, pero suavemente.
Recordad que hace un mes salía gente “gorda” diciendo que no pudo prever la grave crisis, que todo está sobrevalorado, etc. Recientemente me ha parecido ver al mismo o alguien de similares características diciendo que lo peor podría haber pasado.
Opto por la opción 3 tirando a 4. La tres se queda corta en el sentido de las bajadas… para poder acceder a una vivienda, tal y como pintan los sistemas crediticios, el precio de la vivienda es bien sabido que tiene que converger con el salario del ciudadano y teniendo en cuenta que se va a seguir alimentando el stock de viviendas para mantener el empleo por la via de gasto publico, esto afectará aún más en su precio haciendo que se corrija hacia valores más bajos.
Si se produce el escenario 3, es imposible que simplemente bajen un 5 % por la simple razón del aumento del paro, el sector industrial y el de servicio no es capaz de absorver tanta mano de obra, con lo cual aumentará la mora de pagos, embargos, tensiones bancarias, recorte mayor en la concesión de créditos e hipotecas, enfriamiento de la economía española y sólo baja un 5 %, pues sería la razón única que no habría prisa por vender los inmuebles y que todo el mundo que los posee ha optado por alquilar y con ello habría la posibilidad de que el precio de estos baje también.
Sí, parece que la economía lastrará, pero eso no es un cataclismo, es, probablemente, un renacer.
dice Ricardo Verges: “Un aterrizaje suave significaría volver en seis años al equilibrio de las 320.000 viviendas de 1996 y quedarnos ahí durante mucho tiempo debido a que la burbuja de oferta se ha comido la demanda de veinte años.”
“hablar de rebajar un 10 por ciento su piso es sinónimo de no venderlo. Tendría que reducirlo entre un 30 y un 50 por ciento y además tener la suerte de encontrar un comprador sin problemas a la hora de encontrar financiación”
La demanda de viviendas nuevas según los registradores de la propiedad ya está por debajo de 400.000 y muy cerca de 350.000
Si “el negativo” es que bajen a un 5% anual durante el periodo 2008-2012, un piso a precio actual de 240.000:
2008: de 240.000 a 228.000
2009: de 228.000 a 216.600
2010: de 216.600 a 205.770
2011: de 205.770 a 195.481
2012: de 195.481 a 185.707
Si el “brusco bajon” es, por poner algo, un 10% anual, entonces…
2008: de 240.000 a 216.000
2009: de 216.000 a 194.400
2010: de 194.400 a 174.960
2011: de 174.960 a 157.464
2012: de 157.464 a 141.717
¿Que tal?
Los cuatro escenarios a pesar de la manera de titularlos son negativos, quizás la respuesta más sencilla sea el intermedio de los escenarios. Me consta que no es aplicar la navaja de Ockham, pero con los escenarios señalados parece lo más adecuado.
Azul, no será así. El descenso no será continuado por un problema técnico-hipotecario. La caida de precios no se verá de un modo general, lo que viviremos será un estancamiento de la oferta y de su precio. Un cataclismo en el sector, no una caida de precios, es muy distinto lo que yo digo.
Roke, pude que si, pero los datos del interbancario europeo y norteamericano de diciembre dejarán la pista para el partido del 2008-09 con los jugadores no lesionados y si los titulares no pueden jugar por problemas “de forma” vamos a pasarlo muy mal. Todos.