Hace años algunas entidades bancarias ofertaron el traslado de hipotecas de Euros a Yenes. Ahora vuelve a pasar. Graciela pregunta si es una buena idea cambiarse la hipoteca a yenes japoneses, pues me comenta que tiene amigos que lo están haciendo y parece que se les puede reducir el coste final de las cuotas. A eso cabe precisar primero que las cuotas no bajan, baja el importe final del crédito por una apreciación de valor en el cambio de divisa. Yo no lo recomiendo. Pensemos en lo que pasó en el año 2000, cuando de manera inesperada el yen se apreció un 20% respecto al dólar y un 30% con respecto al Euro, en un momento en el que Japón estaba en plena recesión y nada parecía indicar que eso podía pasar. El resultado es que el que debía 300.000 Euros en una hipoteca en yenes de las que ofertaba Bankinter en aquella época, de la noche a la mañana debía 390.000. Para el que quiera hacer negocio con divisas hay maneras mejores, por ejemplo, ahora, comprar dólares.
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¿es ya el momento de comprar dólares?
Pues me ha interesado la entrada, me ha aclarado cuestiones importantes. Lo que no entiendo es que siempre se esté pensando en lo foráneo, no se me hubiera ocurrido comprar algo o cambiar una hipoteca a cambio del yen. No viajo mucho pero tengo algunas relaciones con el exterior y todo el mundo alaba el poder adquisitivo del euro. Pensar en monedas extranjeras, desde un país con una moneda fuerte, la más fuerte del momento en el mundo, me parece demasiada especulación, en mi modesta opinión.
yo lo he hecho y ahora pago 180 Euros menos al mes. Creo que te equivocas Marc
es preciso recordar el pitote que se montó en el año 2000 como bien dices cuando la gente que iba de listilla e inversora en divisas cogió su santa hipoteca y se metió una hostia de cuidado, en algunos casos el incremento de euro a yen por valor fue superior al 30% que comentas pues estaba penalizado en porcentajes si habia cambio de valor, llegando al extremo de que gente con esos 300mil euros pasó a deber 450mil en un año. Lo se porque yo fui uno de ellos y ahora pago 150mil euros de mas
Hola Marc
Creo que el post no es del todo correcto, la gracia de hacer hipotecas en otras divisas esta en aprovechar el menor tipo de interés que se puede pagar en esa divisa.
Por lo tanto si hacemos una hipoteca en yenes con intereses japoneses + el diferencial que sea, si que vamos a tener de entrada una cuota mas baja, que en euros referenciada al euribor.
Vamos que no solo se juega con la variación de la divisa, si no que también con los diferentes tipos de interes.
El problema de que la divisa se mueva en nuestra contra, se puede controlar con diferentes tipos de coberturas, aunque esta parte la mayoría de instituciones o la ofrecen muy cara o no ofrecen nada en absoluto, se podría cubrir fácilmente directamente en el forex, pero claro hay que tener algo mas de capital (y conocimientos) para los momentos en los que la hipoteca se reduzca por el efecto divisa pero tengamos que hacer frente a la cobertura.
Un saludo y enhorabuena por tu magnifico blog.
Mario, un honor tenerte por aquí. Pero como tú bien sabes, los intereses que se establecen en cada banco central no pueden utilizarse cuando se efectúan cambios en la hipoteca particular porque se garantizan esas diferencias. Concretamente en 2000 BAnkinter garantizaba que la “hipotética subida de tipos” japonés puesto que estaba en el 1% carecía de valor puesto que se garantizaba ese incremento. El valor se quedaba en un 3,25% que era más o menos el que rondaba en el sistema europeo. Ahora pasa lo mismo, se garantiza el cambio de tipos, es decir, se contrata una hipoteca a tipo fijo pero no garantiza el dividendo por divisa. Un abrazo
Sigo el blog desde hace tiempo, y me hipoteco en Julio, y una de las ofertas de hipoteca que habia contemplado es la hipoteca en divisa extranjera,gracias por la informacion me ha sido de extrema utilidad.
me alegro de haberte ayudado, pero déjame decirte que el detalle de las operaciones deben examinarse minuciosamente, incluida la que te propongan. Pueden haber clausulas de protección o cobertura que yo no he contemplado en este artículo.
me alegro de haberte ayudado, pero déjame decirte que el detalle de las operaciones deben examinarse minuciosamente, incluida la que te propongan. Pueden haber clausulas de protección o cobertura que yo no he contemplado en este artículo.
Efectivamente, como se indica aquí el riesgo es muy alto y hay mucho ejemplos en el pasado a pesar de que son pocos los ciudadanos que se embarcan en los préstamos en divisas. También pasó con las hipotecas en ecus (UCI del grupo Santander tuvo muchas y despúes de 10 años pagando, los clientes debían mas que cuando empezaron con la hipoteca). En mi opinión, si entras en hipoteca multidivisa, fijate un límite de pérdidas, a partir del cual te pasarías al euro, es decir si contrato 200.000 euros, si la deuda llega a 220.000 por ejemplo, no esperar mas y salirte.
Estpy de acuerdo en todo lo que decís. Pero yo veo más allá. Creo que esto es una inversión a largo plazo, quiero decir que si pagas una cuota de 2.000€ de hipoteca y al hacer el cambio a yenes la cuota baja a 1.300, tienes un recorrido de 700€ de fluctuación para seguir aguantando en esa divisa y creo que a la larga volvería de devaluarse con respecto al euro. Gracias por mantener este blog, lo sigo hace tiempo, pero es la primera vez que se me ocurre publicar, pero es que estoy metido en esta borágine de cambiar la hipoteca a multidivisas.
Hola Marc, soy un lector tuyo desde hace tiempo. Al hilo de las hipotecas en divisas, ¿qué opinión te merece una hipoteca en francos suizos?. Mi banco me la recomienda por la estabilidad de la moneda y porque aún pagaría menos que si lo hiciera en euros.
Gracias y enhorabuena por tu labor.
Hola Marc aparte de que veo que sabes mucho de esto, eres un tio muy atractvo y guapo. Un Saludo
Hola marc, queria preguntarte si estoy metiendo la pata al contratar una hipoteca en yenes a dia de hoy, tengo una hipoteca de 144000€ con un diferencail Euribor +0,75, pago 800€ mensuales, que me supondria hacer el cambio? estaria haciendo una locura? Tengo que añadir que mi hipoteca es a 30 años
He entrado en varios blogs sobre hipoteca en yenes y en ningún caso he leído nada acerca del capital amortizado. Me ofrecen una hipoteca euribor+0,25 a 40 años y una en yenes a 30 años 500 € de cuota más barata. No solo es el cambio de divisa y el tipo de interés lo que hay que tener en cuenta. También hay que contar con que amortizas más capital desde el primer momento, pues éste se reparte de forma homogénea a lo largo del préstamo (al menos es lo que me han ofrecido). En definitiva, se pagan muchos menos intereses aunque suba libor y yen. Para igualar lo que pagaría de préstamo el € tendría que bajar a 85 yens (posible a corto plazo según parece) y mientras tanto estoy ahorrando ese capital para amortizaciones parciales (o para guardarlo si vienen flacas). ¿Qué mi deuda sube por el cambio?. Sigo pagando menos dinero y menos años. Si llega a 0,50 yenes ya subirá
Saludos, yo tengo una hipoteca multidivisa y estoy bastante contento con ella y en un tiempo espero estar mas contento todavia ya que segun mis calculos, con el tiempo sera mas rentable. Si quereis algo mas de info sobre la web de http://www.bilbohipoteca.es/ hipotecas multidivisa, os dejo la de hipotecas en vizcaya que esta en vizcaya pero trabaja a nivel nacional.
Un saludo
Actualmente es muy difícil que te concedan una hipoteca y ya no digamos obtener liquidez, hay que buscar muchas triquiñuelas para que los bancos pasen por el aro. Una posible solución es confiar en la experiencia de un intermediario financiero.
Hipotecas
A pesar de las subidas del Euribor el interés que obtenemos al suscribir una hipoteca sigue siendo muy inferior a los intereses de otros préstamos y tarjetas de crédito. Ahora podemos unificar todos estas deudas con la hipoteca y pagar únicamente los intereses de la hipoteca. De este modo podemos ahorrar incluso la mitad de la cuota mensual total.
Refinanciación