¿Se acuerdan cuando nadie creía posible que los precios de la vivienda caerían tarde o temprano? Ahora no se pone en duda que eso esté pasando. Recuerdo cuando algunos expertos aseguraban que no bajarían porque se sujetaban en una manera de entender la riqueza y el ahorro por parte de los españoles. Se decía que en este país la propiedad estaba enquistada socialmente y sería difícil que la oferta cayera. En aquellos tiempos, apenas hace tres años, unos pocos augurábamos un descenso neto en el valor de la vivienda, mientras que la mayoría sostenía lo contrario y que lo más parecido a una situación de ese tipo sería el estancamiento del coste, lo que, debido a la inflación, en definitiva vendría a ser una bajada virtual de precios.
En una conversación, tras un debate, Gonzalo Bernardos me comentó que en España los ciudadanos pensaban que la vivienda era una excepción al comportamiento de las leyes de la oferta y la demanda, y que estaban convencidos que el precio de la vivienda subiría tanto cuando la demanda excediera a la oferta, como cuando esta la superara. Pero esa opinión, que ya era extravagante, no aparecía en ningún manual de Economía. No se conoce ningún documento que hablara de tal excepcionalidad. Entonces, ¿por qué todo el mundo creyó que ese era el devenir lógico en el mercado residencial español? ¿Por qué se pensó que en España la vivienda no podía bajar? Es un misterio que ahora nos pasa factura.
El tiempo ha dado la razón a los que veíamos el futuro como una colección de golpes y garrotazos. Las ventas caen hasta la desaparición, las obras se mantienen en servicios mínimos, los despidos se generalizan a medida que se certifican las fases de las obras en curso y los arquitectos buscan desesperadamente concursos en las administraciones públicas. Y es que el mercado de la vivienda en España no tenía ninguna característica singular para que constituyera una excepción de las leyes de oferta y demanda. Es una obviedad de primero de carrera que el precio de la vivienda bajaría cuando existiera un exceso de oferta.
El precio de la vivienda en España ha bajado un 30% en España durante este año en algunos casos. En el informe de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), empresa participada por Santander y BNP Paribas, ha dicho que la única opción es bajar precios. Sin ser garantía de venta, la rebaja se convierte en la única salida para algunos promotores ahogados a deudas y convierte el parque de vivienda libre en algo más atractivo para los inversores medios.
Aquellos que inflaron la burbuja a costa de reventar un mercado esquizoide, los inversores patrimonialistas, que destinaban el piso adquirido al arrendamiento como deporte, ya no puedan pagar la cuota hipotecaria con el importe del alquiler. La inversión especulativa está en una decena de países de Europa y América. Las grandes redes inmobiliarias aplican rebajas contundentes en sus catálogos para dar salida a sus existencias de pisos, aunque no parecen ser suficientes para atajar la hemorragia..
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Buenos días, Marc.
Pues claro que la vivienda puede bajar.
Es curioso, cuando hablas de que ya ha bajado un 30% en algunos lugares, PUEDO CORROBORARTE TOTALMENTE esta afirmación. Conozco casos (zona de LLeida), en los que promotores desesperados ante la debacle que se les avecina, y que han visto DESAPARECER literalmente de un plumazo a la demanda, han llamado a personas de cierto nivel económico ofreciéndoles pisos de sus promociones HASTA UN 35% más baratos, y ni aún así los están sacando.
Como es lógico el gobierno y la Banca, JAMÁS admitiran bajadas de este tipo (por la cuenta que les trae, no sea que el interbancario o el BCE se “enteren” y empiecen a pedir garantías adicionales a nuestra endeudada banca), y se limitarán a “cuadrar” las bajadas según el I.P.C., hasta que el asunto sea generalizado (que lo será), y ya no pueda ocultarse más.
Creo que vamos a ver a este tren (la locomotora ya ha empezado a caer) despeñarse por un abismo tal, que su traducción inmediata será suspensiones de pagos por doquier, créditos impagados a la banca, un paro DESCOMUNAL, “fusiones” (pagadas con el dinero de todos) de cantidad de Cajas de ahorros, e inseguridad total ciudadana.
Si a ello (en un país que vive casi de un 40% del empleo generado de este ramo)le sumamos la pronta retirada de los fondos Europeos que España aún percibe (y que representan casi el 0,9% del P.I.B.), el resultado no va a ser nada halagüeño, y esta crisis que ni gobierno ni oposición tienen idea de como manejar puede durar perfectamente una década o más.
Y lo peor es que no se está haciendo NADA al respecto, porque creo que es ya demasiado tarde para ello.
En otro orden de cosas, creo que veremos ya MUY PRONTO verdaderas suspensioones de pagos en los Entes Municipales (ayuntamientos), a pesar del ahínco con que empiezan a poner multas a diestro y siniestro para encontrar la recaudación que han perdido ya con el ladrillo.
Sencillamente, es patético y de difícil solución todo esto, y si además le añadimos la total falta de imaginación (ni ganas) en montar empresas que creen verdaderamente valor añadido (que sólo se consigue con el tiempo y el esfuerzo, cosa difícil de digerir en este país de pelotazos y estafas piramidales), la solución pu8ede tardar en llegar.
Me despido, no sin antes felicitarte de nuevo por el contenido y razonamiento de tus escritos.
Sigue en esa tónica y recibe un cordial saludo.
yo tambien quiero felicitar a Marc, no como mi bisabuelo Felipe Segundo o su hijo, mi abuelo Felipe Tercero. Mientras busco a mi padre por aquí (Felipe Cuarto) quiero decir que este blog es de lo mejorcito que corre por la red
Hola Marc. Estoy encantado de comentar por primera vez en tu blog. Espero que no sea la última porque me parece un ejemplo de blog económico a seguir por todos nosotros.
Respecto a los saldos inmobiliarios te diré que en nuestra opinión el error está en seguir mirando al sector español y también hacia el Este. Ya hace muchos meses que como multi-family office recomendamos a nuestros clientes mirar hacia el Oeste para conseguir inversiones inmobiliarias interesantes.
Si me lo permites, creo que será del interés de los lectores echar un vistazo a nuestro artículo al respecto del mes de octubre pasado…:
http://www.rankia.com/blog/familyoffice/2007/10/in-ladrillo-we-trust.html
Me encantaría que te pasaras por nuestro blog y nos dieras tu opinión de experto.
http://www.rankia.com/blog/familyoffice
Salud y €.
Este blog es un lujo, así como el de los amigos de Family Office, para simples aficionados como muchos de nosotros, ya que cada post de ambos nos enseña algo nuevo y nos muestra la realidad quitándonos la venda oficialista de los medios de comunicación.
YO quiero felicitaros a ambos por la calidad de ambos y por hacernos reflexionar sobre temas tan apasionantes.
No cambiéis.
Jaime
http://jaime-cabrera.blogspot.com/
Algunos enlaces sobre lo que pasa en USA:
Bloomberg: Foreclosures Climb 65% as Loan Workouts Fall Short (Update3) -embargos-
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601103&sid=a_HBw5DRJJbo&refer=news
elEconomista: EE.UU: el precio de la vivienda cayó un 7,7% en el primer trimestre
http://www.eleconomista.es/flash/noticias/534504/05/08/EEUU-el-precio-de-la-vivienda-cayo-un-77-en-el-primer-trimestre-.html
Y ahora, la noticia terrible:
elEconomista: España: las ventas de las grandes inmobiliarias cayeron un 73,5% hasta marzo
http://www.eleconomista.es/flash/noticias/537144/05/08/Espana-las-ventas-de-las-grandes-inmobiliarias-cayeron-un-735-hasta-marzo-.html
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Por cierto, el avanzado del INE predice un PIB del 0,3% en el primer trimestre del 2008, y no el 0,4% del Banco de España.
Perooo….
elEconomista: Alemania creció un 1,5% en el primer trimestre, el nivel más alto en 12 años
http://www.eleconomista.es/flash/noticias/537603/05/08/Alemania-crecio-un-15-en-el-primer-trimestre-el-nivel-mas-alto-en-12-anos-.html
[ Alemania creció al nivel más rápido en los últimos 12 años en el primer trimestre, un 1,5%, frente al 0,3% del cuarto trimestre y más del doble del 0,7% que esperaban los expertos consultados por Bloomberg. En términos interanuales, el PIB creció un 1,8% sin desestacionalizar y subió un 2,6% desestacionalizado. ]
¿Por qué a Alemania la crisis mundial no le afecta como a España? Tal vez sea porque desde Schöeder se han ido haciendo los deberes en lo relativo a competitividad y productividad, y ahora cosechan los resultados, pasados los años. En España ni tan siquiera se ha empezado a seguir ese camino, así que que nos esperan unos laaargos años, tal vez “a la japonesa”.
Fijaos en la diferencia entre el valor estacionalizado y el que no, que indica una diferencia del 0,2%/trimestral.
Creo recordar que Marc Vidal y Santiago Niño Becerra estimaban tal valor en 0,19% para España. Teniendo en cuenta que los valores de partida son más altos, tal vez se quedasen cortos. Restad al 0,3% (que todavía no es el oficial, sólo al adelantado) y estimad el del fin de año, teniendo en cuenta que lo peor está por venir.
Lo dicho, ¡marchando tilas!
PD: Y nuevamente se confirma la apuesta de Marc y mía por Alemania para invertir.
Me alegra ver a los chicos de Family Office por acá, que uno sigue bastantes blogs de Rankia como el suyo, Kretan o Fernan2
Gracias John y Jaime, es un honor participar con Marc y todos vosotros.
Salud y €.
Gracias Marc por tu fenomenal blog.
Finalmente veo que la gente admite que si, que la vivienda puede bajar **un poquito** , jeje.
Veo que pones “bajadas del 30%”, deben tratarse de casos muy excepcionales, ahora mismo nos estamos viendo ( al menos en la zona de Madrid) con bajadas en torno al 5%. Parece poquito, pero teniendo en cuenta que “la vivienda nunca baja en España, porque España es un pais muy pequeño y con poca gente, no como Japón” es un inicio, de todas maneras el 30% que indicas no me parece exagerado, pero para eso tenemos que hablar en septiembre del año pasado con respecto a los precios de octubre del año pasado.
un abrazo
Esto va tomando velocidad de crucero, lo que es de
nota es lo de nuestro gobierno, debe de ser una
directriz muy estricta la que les han dado de no uti-
lizar la palabra crisis. Durante la legislatura
pasada, la oposición utilizó la táctica de repetir
continuamente falsedades esperando que se hicieran
realidad, espero que la táctica actual del gobierno
no sea la contraria, no nombrar nunca las
realidades, esperando que se conviertan en mentiras.
La verdad es que no me esperaba la velocidad de los
acontecimientos, ahora solo falta que se empiecen a
ver deterioros en las cuentas de las grandes empre-
sas en los próximos trimestres para que pasemos de
velocidad de crucero a pisar el acelerador.
Hoy mismo, en invertia leía dos noticias que me
han hecho sentir en Matrix. Por un lado nuestro
ministro de economía diciendo:
Solbes explicó que, aunque el sistema financiero
español no estaba expuesto a las hipotecas de alto
riesgo estadounidenses y ha demostrado su
“resistencia”, España se está viendo afectada por
las turbulencias internacionales…
los próximos trimestres prevemos que el
crecimiento de la economía española estará
probablemente por debajo de su potencial, aunque
seguirá por encima de la tasa de crecimiento de
otros socios…
A continuación me encuentro:
Economía alemana creció un 1,5% en el primer
trimestre, la mayor subida desde 1996.
El PIB francés creció un 2,1% en 2007 y un 0,6% en
el primer trimestre 2008.
Ole, ole y ole!!!!, ¡si señor, con dos c…!
Por cierto, se me olvidaba, ¡LA VIVIENDA NUNCA BAJA!,
agoreros, que sois unos agoreros…
No se si estaréis de acuerdo conmigo,pero pienso que la única gente joven que compra,es la que se encuentra con que su cuenta vivienda le plantea comprar o devolver la pasta a hacienda.
Hola, en contestación a Estokaskito, estoy convencido de que si se volviera a
financiar, en un mes estábamos otra vez en la locura del endeudamiento, la
boina está muy a rosca todavía.
Pensemos que para un gran porcentaje, a no ser que se monte un negocio
) o de pelotazo, no hay manera de
emprendedor (Videoclub hace 10 años
progresar, se les había abierto un Dorado que los hacía disfrutar de sensaciones
que de ninguna otra forma habría sido posible.
Llevo un tiempo dándole vuelta a lo de la bajada de los pisos y al final, creo,
que confundo lo que me gustaría (al menos en los plazos) con lo que es, subesti-
mando, la resistencia del individuo.
Tengamos en cuenta que aquí, si has contraído una deuda hipotecaria, aunque
te deshagas del bien, si con su venta/subasta no se cubre la deuda, ésta se
mantiene sobre la persona.
Hagamos un desglose de los propietarios actuales de inmuebles y las necesidades
de vender.
Primer grupo, los que no compraron para especular.
- Los que ya tienen el piso pagado desde hace muchos años, estos en su gran
mayoría no van a vender, dejarán de tener esa sensación psicológica de ser
ricos, pero nada más.
- Hipotecados de hace más de 5 años, podrán hacer frente a la hipoteca en su
mayoría.
Segundo grupo, los que compraron para especular.
- Hipotecados de hace menos de 4 años, estos van a ver como su cuota de hipoteca
se ha incrementado y va a seguir haciéndolo, habrá bastantes que no podrán hacer
frente a los pagos, ¿como actuarían?.
- Recurriendo a ayudas de familiares, preferentemente los padres, minimizando
cualquier gasto (La España de no hace tantos años).
- Vender perdiendo dinero, de momento, no, sólo cuando vean que es inminente el
embargo.
La visión de alguien en esta situación es que compraron por 10, aunque el
de al lado se venda por 5, no hay margen de maniobra sin bajar su ‘nivel’
de vivienda, por que aunque vendieran por 5, deberían otros 5, con lo que
se quedarían igual.
Plazo –> 6-12 meses.
NOTA: Estos últimos, tienen un componente de especulación, ya que el sobre endeu-
damiento se hizo basándose en que en el peor de los casos la vendían y
le sacaban un 20-30%.
- Pasa piseros, estos son quizás los que más rápido bajarán para minimizar pérdidas.
Plazo –> Ahora.
- Hipotecas puente, los segundos que más rápido bajarán, pero aguantarán, en algunos
casos se mentalizarán y perderán la entrada dada.
Plazo –> Ahora-4 meses.
- Constructoras y promotoras, si distinguimos entre grandes y pequeñas, en función de
la capacidad de negociar con bancos y/o presionar al estado, tenemos dos comportamientos.
- Grandes: Como en este caso la deuda es corporativa, el comportamiento es diferente,
aunque también intentarán aguantar hasta que sea insostenible, intentarán negociar con
bancos, el estado, etc… .
Al final, por no querer racionalizar, caerán (las que faltan por caer) y les pasarán el
stock de pisos a alguien, a cambio de la deuda, a los bancos o al estado y éstos deberán
de deshacerse de los inmuebles con bajadas considerables, ya sea en ventas individuales
o como paquetes a terceros.
Plazo –> 6-12 meses.
- Pequeñas: Estas están ya quebrando, o parando las construcciones, por lo que tenemos que
ya hay rebajas de los que quieran vender para cubrir gastos o las habrá cuando le compren
por 1€ la obra parada y se le dé a otro para que la termine, venda e intentar recuperar algo
de la deuda.
Plazo –> Ahora-4 meses.
Por lo que tenemos 2 grupos que ya están haciendo bajadas de verdad, Pasa piseros y Pequeñas
Constr/Prom y un segundo grupo que no cederá hasta dentro de 6 meses/1 año, o sea que lo fuerte
calculo que será de octubre a mayo.
¿Qué opináis?.
Saludos a todos, además de estos datos que aportáis, que ya de por si acojonan a casi todos, he encontrado en Internet los datos del endeudamiento del Estado español en el año 2.000. (No he sabido encontrar datos más recientes).
La deuda del Estado español en el 2.000 era de 64.500 millones de euros, a esta cifra había que añadir la deuda de la comunidad Catalana, que era de 9.015 millones de euros y la de la comunidad Valenciana que era en el 2.000 de 6.010 millones de euros.
No he encontrado la actualización de estos datos, pero en un debate de TV alguien del ayuntamiento de Mataró cifró el endeudamiento de la Generalitat en 16.500 millones de euros. Quizás la deuda nacional con el BCE y los demás bancos sea del orden de los 120.000 millones de euros
Con estos datos y el actual panorama no ya de crisis sino de descalabro de nuestra economía, nuestra deuda es sencillamente impagable, con lo que el Estado se podía declarar en quiebra técnica por falta de recaudación presente y futura, y empezar a prepararnos para algo que me preocupa más que la bajada del PIB, que es el desabastecimiento de alimentos que se puede producir en poco tiempo, dado que el 50 % de lo que comemos viene del exterior.
Propongo apostar por nuestra agricultura y nuestra ganadería, por la formación profesional de pastores y jóvenes agricultores, por convertir a la mitad de nuestros funcionarios controladores en policías o vigilantes de proximidad, y propongo que el Banco de España vuelva a emitir pesetas para seguir pagando los sueldos de funcionarios y pensionistas, porque si seguimos con el euro, cabe la posibilidad de que el BCE no nos preste más dinero por falta de solvencia o excesivo endeudamiento.
Mal que les pese a muchos esto que viene no es solo una crisis, es una crisis del sistema que hace aguas por todos lados, y que no va a tener solución.
Podemos divertirnos hablando de I+D+I de cambiar hábitos y empresas, de intentar crecer de nuevo, pero nos olvidamos de lo más importante, tenemos que generar la capacidad nacional de generar nuestra propia alimentación. No es lo mismo un millón de parados con el estómago lleno que con hambre de días, y eso lo aplicaría también al tercer mundo, que la especulación financiera de las “comoditis” va a condenar a la muerte por inanición. Eso generará un alud de pateras pero con un kalasnicof en la mano de cada uno, y ese si será un problema insalvable.
Los pisos seguirán bajando hasta 2.012, y su depreciación total con respecto a hoy será del 50 %. Alguien baja más?
Efectivamente, pero no hace tres años; hace bastante menos. ¿Cuantas veces hemos oido eso de que el ladrillo era eternamente efervescente?.Si es que no espabilamos. En el 93 ya se produjo una bajada significativa en las costas (fundamentalmente segunda vivienda). En Londres ( creo que fue en los 80), la caida fue espectacular. En esta crisis, la bajada será general. Creo que aún veremos mayores caidas.
Oscar te olvidas de la gente que ha cambiado de piso y no consigue vender el anterior ni aplicandole bajadas del 15 20%.Esta gente necesita vender y si tienen la suerte de recibir alguna oferta la aprovecharan.
Saldos Inmobiliarios
Para los que dudaban de la potencial bajada inmobiliaria, esta es la hemorragia.